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“以房养老”的难与易
发布人:上礼城 发布时间:2013年9月16日 此新闻已被浏览 890
    

    国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》,再提试点“以房养老”,成为这几天的热门话题之一。

    以房养老在世界范围内不是新话题,美国式的“反向按揭”(俗称“倒按揭”)模式,就是其中比较成熟的一种。但同样的办法搬到中国,就可能水土不服。这几天的媒体评论,不出所料地质疑远远多过肯定。

    但以我的判断,以房养老固然面对诸多难题,但很多媒体提出的难题却并不太难。

    中国的房产皆为不完全产权,尽管《物权法》明确规定,70年土地租期届满后可“自动续期”,已使风险降至较低水平,但若届时房屋所占土地被征,则国家只赔房价,不赔地价,接受房产抵押的金融机构确实可能面对不确定风险。

    但既然国务院允许开展“倒按揭”类型的以房养老,则必须对相关政策有明确安排。“以房养老”的开展倒推土地政策的明晰,不仅可以减少“倒按揭”抵押的政策风险,对降低中国房地产市场的整体风险也是好事。

    其次,未来房价的波动,确实可能给金融机构带来一定风险。但面对房价波动的前景,购房者个人都有能力做出买或不买的决策,遑论金融业本来玩的就是风险,银行、保险公司自然会有风险评估、控制机制,外人大可不必操心。

    可见,推广以房养老,其实并无多少法律或制度的阻力。至于以往的试点乏人问津,可能源于其他的原因:

    其一,以往的试点往往瞻前顾后、过于保守,所定规则往往不利于推广。譬如中信银行曾于2011年在深圳推出以房养老试点,却规定申请贷款人名下至少要有两套住房,贷款的最长期限却只有10年,结果无一例申请。

    这结果一点都不意外。首先,从银行角度考量,申请贷款者名下若有两套或以上住房,自然可以降低银行风险,但从贷款者角度,本人既然拥有两套甚至多套住房,完全可以自住一套,其余出租,既补充了养老之需,又可以在临终时留给儿女房产,何必将房产抵押给银行?而若老人名下只有一套住房,则最长贷款期限只有10年,若到时老人不死,房产却已成银行财产,老人房、钱两空,难道只能露宿街头不成?

    其实,最迫切需要以房养老的,应该是那些只有一套自住房的低收入者——把唯一的自住房变现,成为改善晚年生活的唯一可能的经济来源。为了活着时有家可归,把房屋提前抵押给银行,换取“倒按揭”以补贴生活,就成了最佳选择。

    为了适应这类群体的需要,银行设计的以房养老模式,必须能够延伸到老人生命的最后时刻,直至老人死后,银行才能收回房产变现。这也是世界大多数“倒按揭”模式的普遍规则。

    这样的模式等于银行与老人之间签订了一桩“对赌协议”,老人命长,则老人“赚了”,老人命短,则银行获益。按照保险业的“大数定律”,只要价格评估恰当,银行或保险机构整体上应该有利可图。

    更大的阻力,可能来自于文化。

    对于“中国式父母”来说,不仅终生都对儿女负有情感和责任,直至生命终点,也要给子女留下一份遗产,才算尽到了最后的责任。而若老人生前便将房产抵押给银行以换取较为宽裕的晚年生活,不仅老人心中不安,儿女们也难免心生嫌隙。尤其如前所述,最迫切需要以房养老的,是那些只有一套自住房屋的低收入群体,而恰是这个群体对那唯一的住房可能格外倚重和敏感。老人将房子抵押给银行“倒按揭”,很可能面对子女事实上放弃赡养义务的风险。

    面对上述困难,以房养老在中国确实需要相当长时间的普及推广。

    但更为核心的问题是,由政府(国务院)主导以房养老试点,本身就让人觉得不太对劲。

    以房养老的基本原理,是盘活老人的存量房产,使其由不动产变现为可以补贴晚年生活的“活钱”,本质上属于银行、保险等金融机构的金融创新。对于老人而言,则是一种可以使其晚年生活更加宽裕的自主性的财产安排。无论从现实上还是道义上,以房养老基本上与社会基本养老制度无关,更不应该,也不可能替代由政府主导的基本养老制度。

    具体而言,基本养老制度必须以让每一位按时交纳养老金的老人获得安全、体面的晚年生活,作为制度设计的基本目标,并由政府财政对其进行最后的兜底。在这个基础上,如果老人拥有住房,而且愿意将自己的住房逐年变现,补贴晚年生活,那是他们自己为自己的晚年生活锦上添花,却绝不意味着政府因此而减少了维系他们晚年基本生活的责任。

    换句话说,只要老人在工作其间按时、足额交纳了养老金,则即使老人不愿用自己的住房以房养老,也理当获得安全和体面的晚年生活,这是基本养老制度必须达至的目标,也是政府理当承担的责任。

    以房养老确实可能改善老人的晚年生活,却和基本养老制度的设计和落实无关。即使以房养老得到普及,老人生活普遍改善,政府在心理(如果政府也有“心理”的话)上或许可以感到欣慰,在实际责任上却不能有任何豁免。至于有媒体评论称,以房养老的普及“可以缓解政府、社会的养老负担”等,就更是妄言。

    但是,国务院有关以房养老试点的信息,恰好与延迟退休、延迟领取养老金,及“男人当园丁,女人做编织”之类的消息前后发布,不免让人以为又是一则向公众转嫁责任的招数,引起不良反应实属正常。

    最近围绕养老制度的争论日趋激烈,除了证明不同群体之间存在巨大利益冲突(如“园丁论”引发的争论)外,也证明我国养老金现状绝不乐观。计划经济时代的欠账、由现收现支向累积账户转轨的转制成本相叠加,养老金的巨大缺口再也难以用所谓“收支平衡,略有盈余”的账面功夫掩盖,而是到了必须正视、解决的时候。而越是这个时候,越不能给公众留下政府向公众推卸、转嫁责任的印象。对以房养老的宣传亦是如此。

    (责任编辑:余江波 来源:腾讯微博 张天蔚 发布:上礼城)

  
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